文/乐居财经 徐酒眠

接连的收并购、增资，让近期热衷于“跑马圈地”的招商积余，15天内耗费了近10亿元。

6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权；11天后，6月27日，招商积余又通过注资的方式，间接收购了深圳市汇勤物业管理有限公司65%的股权，拟支付现金4.36亿元。

增资完成后，汇勤物业由招商积余持股65%，原股东深圳市金尊投资发展有限公司持有35%。

前后2笔收购，对招商积余来说是一笔不小的开销。截至今年一季度末，招商积余现金及现金等价物仅剩下12.86亿元。紧随上述两笔收购完成之后，招商积余手中余额几乎见底。

频繁的资金流出，让招商积余瞄上了银行借贷。前脚刚刚宣布增资4.36亿收购汇勤物业，后脚就开始向外借钱。

6月28日，招商积余发布公告称，因经营周转需要，向招商银行股份有限公司深圳分行，申请综合授信额度5亿元。而为这笔贷款提供担保的，正是其全资子公司中航物业。

借钱也要收购，一向打稳健牌的央企招商积余，一改往日“保守”做派。事实上，增资汇勤物业早有预告，而汇勤物业背后的股东也与招商积余有着千丝万缕的关系。

关联交易“暗桩”

入股汇勤物业，是招商积余在去年12月31日就敲定的一笔交易。而时隔近7个月，这笔增资认购才生效实施，则与招商积余较为特殊的上市央企身份有关。

在去年底首次披露将增资汇勤物业的公告中，招商积余就曾表示，交易还需要取得有权国资管理单位审批以及现有股东、标的公司上级有权单位审批，取得前述审批通过后，增资协议、股东协议方生效。

资料显示，招商积余增资入股之前，汇勤物业由金尊公司100%持股。而进一步向上穿透，金尊公司的实际控制人为招商银行工会委员会，持股占比100%。换而言之，与招商积余一样，汇勤物业也是招商局旗下公司。

除了冠有同一个“招商”的姓之外，深圳汇勤主要服务对象也不是外人。公开信息显示，汇勤物业为以招商银行为主的金融机构客户提供物业管理服务，服务建筑面积约222万平方米，业态以办公类物业为主。

据此而言，招商积余增资入股汇勤物，这其实算是招商局集团内部的一桩关联交易。

不过，这笔交易并没有因为有着这层关联关系，而给出一个相对较低的交易溢价，甚至远高于新中物业的收购。

30.76倍市盈率

与新中物业相比，汇勤物业似乎也更被看好。

一般而言，收购标的资产出现增值，则表明收购标的被看好；而增值率越高，则说明未来发展潜力更大。

公告披露，根据中联资产评估集团有限公司 出具的评估报告，以2021年12月31日为基准日，汇勤物业股东全部权益评估值为2.697亿元，评估增值2.211亿元，增值率454.80%。 

而截至2021年7月31日，新中物业的股东全部权益账面值2.04亿元，评估值为7.61亿元，评估增值5.57亿元，增值率272.76%。

汇勤物业与新中物业的增值率相差182.04%，也就是说，汇勤物业未来的发展更被看好。增值率悬殊，未来潜力有别，招商积余给出的价格也不同。

同为增肌金融机构物业，两笔交易的收购PE相差了超10倍。

根据公告，2020年、2021年，汇勤物业的资产总额分别为2.68亿元、2.17亿元，净资产分别为5861.62万元、4861.59万元；对应期内，营业收入分别为4.94亿元、6.66亿元，净利润分别为1915.25万元、2180.65万元。

而招商积余与金尊公司约定，汇勤物业截至2021年12月31日股东全部权益中，2382.40万元未分配利润由金尊公司单方享有。

据此，经双方商榷，汇勤物业股东全部权益交易作价为2.35亿元，对应深圳汇勤2021年度净利润的市盈率为10.78倍。而增资款=深圳汇勤股东全部权益作价÷增资后金尊投资股权比例35%×增资后公司股权比例65%。

按照汇勤物业2021年度的净利润计算，招商积余4.36亿元的增资款形成的间接收购，PE倍数约为30.76，而其此前收购新中物业的PE倍数约为20倍。

子公司再担保贷款5亿

紧随新中物业与汇勤物业的收购落地，招商积余抢中的“弹药”所剩无几。而中航物业站出来为招商积余提供贷款担保，可谓是一场“及时雨”。

数据显示，截至2021年12月31日，招商积余手中的现金及现金等价物余额为20.41亿。而到今年一季度末，这笔资金仅余下12.86亿元。三个月用去近7.55亿元，或与高额有息负债有关。

财报显示，截至2021年12月31日，招商积余的有息负债规模约27.52亿元。其中，银行贷款9.52亿元，融资成本约3.70%-5.83%；债券约18亿元，融资成本3.00%-3.87%。以此计算，有息负债每年涉及的财务费用约1.44亿元。

今年一季度财报披露，其期内偿还债务支付的现金约为5.46亿元。

降低有息负债，是摆在招商积余经营层面的一个重要问题。

“现在每年依然还是存在着1.4个多亿的财务费用，对公司的利润影响还是比较大”，在2021年业绩发布会上，招商积余财务总监张秀成坦言，未来还需要进一步的降低有息负债和财务费用。

对于具体的计划，张秀成表示，“回收去化的现金流主要是用来偿还有息负债”；同时，“重资产剥离回收的现金流也主要是用来偿还债务和降低有息负债”。

数据显示，截至2021年12月31日，招商积余持有重资产约84亿，除了存货价值约14亿外，合并财务报表中列报的投资性房地产约为70亿元。

今年1月26日，招商积余曾宣布，以合计约7.78亿元的价格，向控股股东招商蛇口转让了三家房地产开发公司。不到三个月，4月14日，其剥离重资产的第二刀落下，宣布天津“退地”，剥离了存货价值约为3.8亿的又一重资产。

事实上，招商积余账上的对外担保不少。

本次中航物业为招商积余提供贷款担保后，招商积余及其控股子公司的对外担保总额，由22.50亿元增至27.50亿元，占其2021年度经审计的归属于母公司股东净资产的31.75%。

对外担保总余额也从5.175亿元增至为10.175亿元，占其2021年度经审计的归属于母公司股东净资产的11.75%。