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原标题：张彦应：一盘全国象棋控制地价，为房价下跌打开空间
文晏应(某金融机构宏观研究员)
今年7月底以来，长沙、深圳、天津等10多个城市发布通知，暂停或推迟第二批集中供地。其中，天津的关注度最高，因为8月10日，天津市规划和自然资源局明确规定，集中出让延迟的61宗地块的溢价率不超过15%，而政策调整前的50宗地块的溢价率在50%左右。
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坦率地说，地方政府本身没有降低土地溢价率上限的动机，因为地方政府是土地市场的卖家。就像一个人想拍卖他的一本书。起步价100元。以前，他最多能拿到150元(保险费率50%)。现在他把拍卖价格上限降到了115元(溢价率15%)，说明这个人很有可能被通知要求降低最高拍卖价格，因为正常卖家肯定是想多赚钱的。如果其他有这本书的人也这样做，几乎可以肯定还有其他因素影响着它。
这是事实。10多个城市土地供应政策调整，是落实7月22日召开的加快保障性住房发展进一步完善房地产调控视频会议部署。会上，国务院领导要求加快完善“稳地价”工作机制，优化土地拍卖规则，建立有效的企业购地资金考核制度。
推迟集中供地、降低地价的背景是，土地双重“集中”后，房企征地竞争激烈，推高了地价，与降低土地市场热度的初衷背道而驰。“地王”的频繁出现，让老百姓很容易预期房价会上涨，不利于“房住不炒”调控目标的实现。地价上涨也挤压了开发商的利润空间。此外，现在开发商的融资管理非常紧张。一些开发商选择降低商品房质量来提高自己的利润率。偷工减料的新闻报道屡见不鲜。
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今年2月，国土资源部发布《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》，核心是要求重点城市土地招拍挂“集中”。一是“集中发布出让公告”。每年合理确定土地供应规模后，集中出让原则上每年不超过3次，时间间隔和每次供应地块数量要平衡好。二是“集中组织转移活动”。如果同批次出让的土地以挂牌方式交易，需要确定这些地块挂牌的起止时间；如果交易是拍卖，你应该集中时间完成拍卖。
今年有22个重点城市参与“土地集中”，包括南京、成都、武汉等4个一线个城市商品房销售金额占全国的20%，出让住宅用地规划建筑面积占全国100个大中城市的40%。截至今年6月底，这22个城市已完成首批集中交易。
“集中拿地”政策的目的是通过集中公告、集中出让等方式，让开发商充分了解各城市的土地供应情况，引导其形成合理预期，理性参与土地招拍挂。
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但是，政策的实际效果并不理想，反而竞争更加激烈，这突出表现在以下三点：
首先，土地价格大幅上涨。今年上半年，上述22个城市集中供地942宗，出让889宗，规划用地建筑面积1.12亿平方米。土地出让金收入1.07万亿元，楼面价(规划建筑每平方米土地成本)9532元，较2010年上涨39.6%
二是实际保费率居高不下。上半年在22个城市出让的889宗地块，以楼面价/起始楼面价测算的名义溢价率为14.9%，较2020年提高1个百分点。但由于竞争激烈，青岛、杭州、成都等城市在土地出让过程中争抢土地配建(报价达到溢价率上限时，开发商上报保障房配套建筑面积，配建面积最大者胜出)。此外，除了支付土地出让金外，赢家有时还需要根据合同进行其他投资，比如参与新建小区周边的市政工程建设。
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配套建设和其他投资会增加开发商的征地成本。计算表明，如果将这889宗土地交易的出让金、建设要求等投资考虑在内，实际溢价率接近40%。热门城市杭州、宁波、深圳、合肥的实际溢价率都在50%以上。
三是行业集中度进一步提高。以上出让的889宗地块，土地保证金总规模为2482亿元，平均保证金比例为23%。土地集中供应意味着开发商在参与土地拍卖时需要缴纳保证金，这对开发商的资金实力提出了很高的要求，中小房企面临的竞争压力急剧增大。2020年，前30名开发商今年上半年拿到了这22个城市52%的出让土地，比去年增加了近10个百分点。
地价飞涨，减少了开发商的利润空间，房价也面临上行压力。按照之前的计算，上半年22个城市出让土地的楼面价比去年上涨了39.6%。如果把配置和其他投资考虑在内，地价涨幅会更大。但是很多热门城市的新房在推的时候受到官方指导价的限制，很多都比周边的二手房便宜很多，导致深圳、上海等热门城市出现了万人抽奖。地价暴涨但房价受限，开发商利润率下降。根据计算，如果成都、杭州等城市的部分地块以周边房屋均价出售，毛利率将小于0，这意味着开发商将亏损，因此面临提价压力。
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正是第一批集中供地事与愿违，推动了国家层面第二批集中供地政策的优化。
目前，国家集中供地政策的调整尚未正式发布，但有机构在8月中旬报告称，自然资源部对部分集中供地试点城市作出了新的安排：
一是参与商品住宅用地招标的企业必须具备房地产开发资质；
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二是建立有效的土地收购审查制度，加强房地产企业土地收购资金来源审查；
第三，单个包裹的保险费率不得超过15%,不得允许
通过提高起拍价调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高；
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第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
从深圳、天津等已公布第二次集中供地方案或要求的城市来看，以上四点部署大概率是真实的。比如天津明确要求土地溢价率不得超过15%、土地达到最高限价后以摇号方式确定竞得人，深圳将地块溢价率上限统一由45%调整为15%、对竞买人资质条件和准入条件也做了更改。
笔者认为，全国一盘棋地“控地价”，将有多方面的积极影响。
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首先，控制土地价格上限后，有助于稳房价和降房价。土地出让金是商品房成本的最重要组成，没有之一。规定土地溢价率上限，而且不得通过提高起拍价、竞配建等方式增加实际地价，就相当于控制了楼面价上限。地方政府可以在让开发商获得合理利润率的情况下，更好控房价。
典型的是深圳。深圳对第二批集中供应土地所建设的普通商品住房销售限价，在原限价基础上下调了3.0%-9.2%不等，安居型商品房销售限价也下调了2.8%-9.1%不等。比如前海宅地竞全年期自持租赁房，商品房毛坯限售均价，从之前的9.9万元/平方米，下调到9.2万元/平方米，降幅为每平方米7000元。
其次，商品房品质将得到提升。正如国土资源部新部署工作第四条里提到的，在达到地价或溢价率上限时，可通过竞更高更优品质建设方案来确定竞得人。目前已有北京和杭州开展了“竞品质”试点，预计后续将推广到全国。
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以北京为例。在第一批集中供地时，北京就有10宗住宅用地触发地价和溢价率上限，进入竞高标准建设方案环节，这一环节主要关注绿色建筑、装配式建筑和管理模式三方面，追求环保和房屋品质的平衡。
再次，开发商利润率有望提高。本次政策调整，不仅是在控名义溢价率上限，更关键的是不得竞配建、附加其他投资要求，切实降低了开发商拿地成本。再次以深圳为例，第一批集中供地实际溢价率超过50%，第二批规定不得超过15%，降幅达35%。虽然新房销售限价下调，但土地成本下降更快，因此，笔者认为开发商的利润空间将扩大，这也是相关消息出来后地产板块上涨的主因。
最后，中小开发商拿地概率上升，有利于促进行业竞争。在第一次土地双“集中”时，面对巨额保证金，中小型房企被动承受拿地份额的减少。根据调整后的新规，中小型房企参与度将上升，一是在15%溢价率上限的约束下，所需保证金更少；二是在触及溢价率上限时，可通过一次性报价、摇号等方式确定竞得人，在管理住“马甲”后（一个开发商只能通过一家符合要求的分公司或子公司参与竞拍）竞争，理论上中小房企和头部房企是处于同等竞争地位的。
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总的来说，第一批双“集中”供地政策结果事与愿违，出现了地价大幅上涨、实际溢价率居高不下、行业集中度进一步提高等问题。7月末至今10余个城市推迟第二批土地集中供应，全国一盘棋，核心是要“控地价”。这将带来多方面的积极影响，包括打开房价下降空间、提升商品房品质、合理提高开发商利润率、中小房企可以更好参与竞争等。
（仅代表作者观点）